Ordnet der Besteller eine Änderung des Bauvertrags nach § 650b BGB an, hat der Unternehmer Anspruch auf Anpassung der Vergütung. Wie sich diese Mehrvergütung berechnet, regelt § 650c BGB – und zwar nach einer völlig anderen Methode als beim VOB/B-Vertrag. Wer beide Systeme verwechselt, kalkuliert seinen Nachtrag falsch.
Was ist Mehrvergütung nach § 650c BGB?
Mehrvergütung ist der Vergütungsanspruch, der einem Bauunternehmer zusteht, wenn der Besteller eine Anordnung nach § 650b BGB trifft und sich dadurch der Aufwand für die Ausführung erhöht. § 650c BGB gilt für Bauverträge nach dem seit 2018 geltenden BGB-Werkvertragsrecht, bei denen die VOB/B nicht wirksam einbezogen wurde. Das ist der entscheidende Unterschied zum bereits behandelten Nachtrag (VOB/B): Dort wird der Preis nach § 2 VOB/B auf Basis der Urkalkulation fortgeschrieben. Bei § 650c BGB ist der gesetzliche Ausgangspunkt ein anderer: die tatsächlich erforderlichen Kosten der geänderten Leistung zuzüglich angemessener Zuschläge.
Die Berechnungsmethode nach § 650c Abs. 1 BGB
Grundlage der Preisbildung sind die tatsächlichen Herstellkosten aus Einzelkosten der Teilleistung (EKT) und Baustellengemeinkosten (BGK). Allgemeine Geschäftskosten (AGK) sowie Wagnis und Gewinn werden dagegen nicht nach tatsächlichem Aufwand abgerechnet, sondern mit angemessenen Zuschlägen beaufschlagt.
Wichtig: Es zählt nicht die ursprüngliche Kalkulation. Maßgeblich ist der Vergleich zwischen den tatsächlichen Kosten der bisherigen, unveränderten Leistung und den erforderlichen Ist-Kosten der geänderten Leistung – nicht die ursprünglich kalkulierten Preise. Ein Beispiel macht den Unterschied deutlich: Kalkuliert ein Unternehmer ursprünglich 300 € Materialpreis, ist dieser tatsächlich auf 400 € gestiegen, und betragen die Ist-Kosten für den geänderten Materialeinbau 600 €, dann betragen die hypothetischen Mehrkosten nicht 300 €, sondern nur 200 € – die Differenz zwischen den tatsächlichen 400 € und den Ist-Kosten 600 €.
Nachweis der Ist-Kosten: Wer die geänderte Leistung in Eigenleistung erbringt, muss EKT und BGK nachvollziehbar belegen und den hypothetischen Kosten gegenüberstellen. Wird die Leistung von Nachunternehmern erbracht, sind die Kosten durch Rechnungs- und Zahlungsbelege nachzuweisen.
Zuschläge sind kein Selbstläufer: Ein bloßer Verweis auf die eigene Urkalkulation belegt die Angemessenheit der Zuschläge nach § 650c Abs. 1 BGB nicht – die dortigen Sätze sind allenfalls ein Indiz. Mangels gesetzlicher Kriterien wird in Anlehnung an die 5-%-Regelung des § 648 S. 3 BGB die Ansicht vertreten, dass ein Zuschlagssatz von 1/19 bzw. 5,26 % als Minimum in jedem Fall angemessen ist. Zuschläge für AGK in üblicher Höhe sind immer angemessen.
Ein Unterschied zum VOB/B-Vertrag, der leicht übersehen wird: Nachlässe aus dem Ausgangsvertrag werden bei der BGB-Nachtragsvergütung nicht berücksichtigt – anders als beim VOB/B-Vertrag.
Planungsverantwortung: Hat der Besteller die Planung übernommen und einen bestimmten Mehraufwand nicht kalkuliert oder verpreist, wird dieser Mehraufwand nicht vergütet (§ 650c Abs. 1 S. 2 BGB). Muss der Unternehmer dagegen aufgrund der Anordnung selbst eine über das ursprüngliche Bau-Soll hinausgehende Änderungsplanung erstellen, zählen diese Planungskosten zu den tatsächlich erforderlichen, gesondert zu vergütenden Kosten.
Das Wahlrecht: Urkalkulation statt tatsächlicher Kosten
Statt der Berechnung nach tatsächlichen Kosten kann der Unternehmer nach § 650c Abs. 2 S. 1 BGB auf die Kostensätze seiner vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen. Dafür gilt eine widerlegbare Vermutung: Die dort enthaltenen bzw. fortgeschriebenen Preis- und Kostenansätze entsprechen den tatsächlich erforderlichen Kosten, und die Zuschläge sind weiterhin angemessen. Zwischen beiden Methoden kann der Unternehmer frei wählen, sofern eine Urkalkulation hinterlegt ist.
Voraussetzung: eine Hinterlegungsvereinbarung. Ob im Bauvertrag selbst oder nachträglich getroffen – es braucht eine Vereinbarung, wie (etwa in einem verschlossenen Umschlag) und wo (etwa bei einem Dritten) die Kalkulation hinterlegt wird und unter welchen Umständen Einsicht genommen werden kann. Das Gesetz macht keine konkreten Formvorgaben, verlangt aber eine hinreichend aufgeschlüsselte und nachvollziehbare Kalkulation, die eine Preisfortschreibung ohne Neuberechnung ermöglicht.
Widerlegung durch den Besteller: Will der Besteller die Richtigkeitsvermutung widerlegen, muss er vortragen und beweisen, dass die tatsächlichen Kosten nebst angemessenen Zuschlägen für den gesamten Nachtrag niedriger sind als die nach Urkalkulation beanspruchte Mehrvergütung. Die bloße Behauptung, die Urkalkulation enthalte Unrichtigkeiten, genügt dafür nicht.
Die 80-Prozent-Regelung für Abschlagszahlungen (§ 650c Abs. 3 BGB)
Diese Regelung sichert die Liquidität des Unternehmers, solange über die Nachtragshöhe noch keine Einigung besteht und auch keine anderslautende gerichtliche Entscheidung vorliegt. Bei vereinbarten oder nach § 632a BGB geschuldeten Abschlagszahlungen kann der Unternehmer 80 % der in seinem Angebot nach § 650b Abs. 1 S. 2 BGB genannten Mehrvergütung ansetzen. Wählt er diesen Weg, wird die nach Abs. 1 oder Abs. 2 tatsächlich geschuldete restliche Mehrvergütung erst nach Abnahme fällig. Überzahlungen des Bestellers sind zurückzuzahlen und ab Zahlungseingang zu verzinsen.
Der Unternehmer hat damit zwei Wege:
- Den Vergütungsanspruch nach Abs. 1 oder Abs. 2 vollständig ermitteln und ohne Abzüge abrechnen, oder
- nach Abs. 3 die Nachtragsvergütung auf maximal 80 % des Angebotspreises begrenzen und darauf Abschläge fordern, während der darüber hinausgehende, korrekt ermittelte Betrag erst bei Abnahme fällig wird.
Liegen mehrere Angebote vor, hat das jeweils neueste bzw. zuletzt abgelehnte Angebot Vorrang. Eine Rechtfertigung der Angebotshöhe muss der Unternehmer in diesem Stadium noch nicht darlegen oder beweisen.
Wichtig für die Praxis: Die 80-%-Regelung erleichtert nur die Berechnung der Abschlagszahlung. Tatsächlich zu bezahlen sind trotzdem nur Abschläge in Höhe der vertragsgemäß erbrachten, durch Aufstellung nachgewiesenen Leistungen (§ 632a BGB) – im Streitfall gerichtlich zu prüfen. Zahlt der Besteller nicht, kann der Unternehmer nach § 320 BGB die weitere Ausführung sämtlicher Arbeiten verweigern, nicht nur der Änderungsleistungen.
Verbraucherbauvertrag – Sonderregelung § 650m BGB: Bei Verbraucherbauverträgen darf der Gesamtbetrag verlangter Abschlagszahlungen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen. Zusätzlich ist dem Verbraucher unaufgefordert bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von pauschal 5 % der Gesamtvergütung zu leisten. Erhöht sich die zugrunde gelegte Vergütung durch nachträgliche Anordnungen (§§ 650b, 650c BGB) oder sonstige Vertragsänderungen um mehr als 10 %, ist mit der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 % der Mehrvergütung zu leisten.
Folge am Ende: Zur Geltendmachung einer über die 80 % hinausgehenden Überzahlung ist der Besteller erst mit Abnahme und prüffähiger Schlussabrechnung berechtigt. Eine dann festgestellte Überzahlung ist verzinst zurückzuerstatten.
Häufige Fehler in der Praxis
Verwechslung mit der VOB/B-Preisfortschreibung: Wer bei einem BGB-Bauvertrag ohne VOB/B-Vereinbarung nach dem VOB/B-System kalkuliert (Preisfortschreibung auf Basis der Urkalkulation nach § 2 VOB/B), rechnet nach der falschen Anspruchsgrundlage.
Ursprüngliche Kalkulation statt tatsächlicher Kosten angesetzt: Ohne wirksame Wahl der Urkalkulations-Methode nach Abs. 2 zählt nicht, was ursprünglich kalkuliert wurde, sondern der Vergleich der tatsächlichen mit den erforderlichen Ist-Kosten.
Zuschläge pauschal aus dem Ausgangsvertrag übernommen, ohne Angemessenheit zu belegen – ein bloßer Verweis auf die eigene Urkalkulation reicht nach Abs. 1 nicht.
Urkalkulations-Wahlrecht genutzt, ohne dass eine wirksame Hinterlegungsvereinbarung besteht.
80-%-Regelung mit der tatsächlichen Zahlungspflicht verwechselt: Auch nach Abs. 3 muss der Umfang der vertragsgemäß erbrachten Leistung nachgewiesen werden.
Checkliste: Mehrvergütung nach § 650c BGB geltend machen
- Liegt eine wirksame Anordnung des Bestellers nach § 650b BGB vor?
- Ist die VOB/B tatsächlich nicht wirksam einbezogen (sonst gilt das VOB/B-System)?
- Berechnungsmethode gewählt: tatsächliche Kosten (Abs. 1) oder Urkalkulation (Abs. 2)?
- Bei Wahl der Urkalkulation: Besteht eine wirksame Hinterlegungsvereinbarung, und ist die Kalkulation hinreichend aufgeschlüsselt?
- Bei Eigenleistung: EKT und BGK nachvollziehbar dokumentiert und den hypothetischen Kosten gegenübergestellt?
- Bei Fremd-/Nachunternehmerleistung: Rechnungs- und Zahlungsbelege vorhanden?
- Zuschläge für AGK, Wagnis und Gewinn konkret begründet, nicht nur aus dem Ausgangsvertrag übernommen?
- Soll die 80-%-Regelung für Abschlagszahlungen genutzt werden – und ist der Nachweis der vertragsgemäß erbrachten Leistung nach § 632a BGB vorbereitet?
- Bei Verbraucherbauvertrag: Sicherheiten nach § 650m BGB berücksichtigt?
Fazit
Mehrvergütung nach § 650c BGB folgt einer eigenen Berechnungslogik, die sich vom VOB/B-Nachtrag grundlegend unterscheidet: tatsächliche Kosten mit angemessenen Zuschlägen statt Preisfortschreibung auf Basis der Urkalkulation – es sei denn, der Unternehmer macht wirksam von seinem Wahlrecht nach Abs. 2 Gebrauch. Wer diese Methode nicht sauber trennt vom VOB/B-System, riskiert eine falsch berechnete und damit angreifbare Nachtragsforderung.
Als Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Bau- und Architektenrecht unterstütze ich Bauunternehmen bei der Berechnung und Durchsetzung von Mehrvergütungsansprüchen nach § 650c BGB – von der Prüfung der Anordnung über die Wahl der richtigen Berechnungsmethode bis zur gerichtlichen Durchsetzung. Sachverhalt schildern, Rechte und Ansprüche prüfen lassen.
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