Ob Auftraggeber oder Auftragnehmer: Eine Kündigung während der Bauausführung ist selten Formsache, sondern meist der Beginn einer Auseinandersetzung um Geld – wer bekommt wie viel für welche Leistung. Wer die Grundregeln nicht kennt, riskiert eine unwirksame Kündigung oder eine für ihn ungünstige Abrechnung.
Die Kündigung wirkt nur für die Zukunft
Die Kündigung beendet den Bauvertrag nur für die Zukunft (ex nunc, ab Zugang bei der Gegenpartei), nicht rückwirkend. Sie ist nur bis zur Vollendung des Werkes möglich – regelmäßig also bis zur Abnahme. Danach richten sich Ansprüche nach dem Mängelhaftungsrecht, nicht mehr nach Kündigungsrecht.
Schriftform ist Pflicht
Nach § 650h BGB bedarf die Kündigung eines Bauvertrags der schriftlichen Form. Das gilt auch bei VOB/B-Verträgen (§ 8 Abs. 6 VOB/B verlangt ebenfalls Schriftform). Wichtig für die Praxis: Textform oder eine E-Mail/ein Fax reichen nicht aus – ohne anderweitige Vereinbarung ist mindestens die elektronische Form mit qualifizierter elektronischer Signatur nötig, praktisch bedeutet das in der Regel die eigenhändig unterschriebene Kündigung. Ein Formverstoß führt zur Unwirksamkeit der Kündigung.
Weitere Formfalle: Wer im Namen einer anderen Person kündigt (z. B. als Bevollmächtigter), sollte auf Verlangen unverzüglich eine Vollmachtsurkunde vorlegen – sonst kann die Kündigung nach § 174 BGB zurückgewiesen werden und ist unwirksam. Eine spätere Vorlage der Vollmacht heilt diesen Fehler nicht; die Kündigung muss wiederholt werden.
Die freie Kündigung (§ 648 BGB, § 8 Abs. 1 VOB/B)
Der Auftraggeber kann den Bauvertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen. § 648 BGB bestimmt dafür die Vergütungsfolge: Der Auftragnehmer behält den Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, muss sich aber ersparte Aufwendungen und anderweitigen (auch böswillig unterlassenen) Erwerb anrechnen lassen. Lässt sich das im Einzelfall nicht genau beziffern, hilft eine gesetzliche Vermutung: 5 % der Vergütung für den nicht erbrachten Teil gelten als Ausgleich, sofern keine Partei etwas anderes nachweist.
Für VOB/B-Verträge regelt § 8 Abs. 1 VOB/B dasselbe Prinzip.
Die Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB)
Beide Vertragsparteien – nicht nur der Auftraggeber – können nach § 648a BGB aus wichtigem Grund und ohne Kündigungsfrist kündigen, wenn ihnen die Fortsetzung des Vertrags bis zur Fertigstellung unter Abwägung aller Umstände nicht zumutbar ist. Anders als bei der freien Kündigung erhält der Unternehmer hier nur die Vergütung für den bereits erbrachten Teil.
Typische Gründe aus der Praxis:
- absehbarer, erheblicher Fristbruch des Auftragnehmers,
- schwerwiegende Verletzung von Kooperationspflichten (z. B. Informations- oder Hinweispflichten),
- verschwiegene fehlende Eintragung in die Handwerksrolle bei zulassungspflichtigen Leistungen,
- unberechtigte Arbeitseinstellung, Baustellenabbruch oder strafbare Handlungen des Auftragnehmers.
Vor der Kündigung meist erforderlich: eine Fristsetzung oder Abmahnung – nur bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen ist sie ausnahmsweise entbehrlich. Da diese Einschätzung im Einzelfall riskant sein kann, empfiehlt sich in der Praxis regelmäßig, sicherheitshalber trotzdem eine Frist zu setzen.
Was nach der Kündigung passiert
Mit der Kündigung wandelt sich der Vertrag in ein Abrechnungsverhältnis: Der Vergütungsanspruch für die erbrachte Leistung und etwaige Gegenansprüche des Auftraggebers (z. B. Fertigstellungsmehrkosten) stehen sich als eigenständige, aufrechenbare Ansprüche gegenüber – es gibt keine automatische Verrechnung. Mängelansprüche des Auftraggebers für die bereits erbrachte Leistung bleiben unabhängig von der Kündigung bestehen.
Gemeinsames Aufmaß bzw. Leistungsstandfeststellung: Nach § 648a Abs. 4 BGB (bzw. § 8 Abs. 7 VOB/B) kann jede Partei von der anderen verlangen, gemeinsam den bis zur Kündigung erreichten Leistungsstand festzustellen. Wer den vereinbarten Termin verweigert oder unentschuldigt fernbleibt, trägt die Beweislast für den Leistungsstand zum Kündigungszeitpunkt – ein oft unterschätztes Risiko.
Häufige Fehler bei Bauvertragskündigungen
Formlose Kündigung per E-Mail oder Fax: Ohne wirksame Schriftform ist die Kündigung unwirksam – der Vertrag läuft formal weiter, mit allen daraus folgenden Pflichten.
Fehlende Vollmachtsurkunde: Wird bei Kündigung durch einen Vertreter keine Vollmacht vorgelegt und unverzüglich gerügt, kann die Kündigung zurückgewiesen werden – und muss wiederholt werden.
Kündigung aus wichtigem Grund ohne vorherige Fristsetzung: Fehlt eine erforderliche Fristsetzung, kann die außerordentliche Kündigung unwirksam sein. Eine hilfsweise freie Kündigung wird in solchen Fällen zwar häufig angenommen, das ist aber keine sichere Lösung – im Zweifel lieber vorsorglich Frist setzen.
Aufmaß-/Leistungsstandtermin versäumt: Wer dem gemeinsamen Termin fernbleibt, riskiert die Beweislast für den eigenen Leistungsstand zu tragen.
Checkliste vor einer Bauvertragskündigung
- Ist die Kündigung schriftlich (eigenhändig unterschrieben) formuliert?
- Liegt bei einer Vertreterkündigung eine Vollmachtsurkunde vor bzw. wurde sie unverzüglich nachgereicht?
- Freie Kündigung oder Kündigung aus wichtigem Grund – welcher Weg ist einschlägig, und ist eine Fristsetzung/Abmahnung nötig?
- Ist der Termin für das gemeinsame Aufmaß/die Leistungsstandfeststellung im Kalender?
- Sind Ansprüche aus der Abrechnung (erbrachte Leistung, ersparte Aufwendungen, anderweitiger Erwerb) sauber getrennt dokumentiert?
Fazit
Eine Kündigung des Bauvertrags ist rechtlich anspruchsvoller, als es auf den ersten Blick wirkt – schon ein Formfehler oder eine versäumte Fristsetzung kann die gesamte Kündigung zu Fall bringen. Wer Form, Kündigungsart und die anschließende Abrechnung sauber im Blick behält, vermeidet die teuersten Fehler.
Ob Sie einen Bauvertrag kündigen möchten oder mit einer Kündigung konfrontiert sind: Ich unterstütze Bauunternehmer und Auftraggeber bei der rechtssicheren Kündigung und bei der anschließenden Abrechnung, außergerichtlich wie gerichtlich. Sachverhalt schildern, Rechte und Ansprüche prüfen lassen.
FAQ
Kann ein Bauvertrag formlos per E-Mail gekündigt werden?
Nein. Nach § 650h BGB (bzw. § 8 Abs. 6 VOB/B) ist Schriftform vorgeschrieben. Ohne anderweitige Vereinbarung reichen E-Mail, Fax oder einfache Textform nicht aus.
Was ist der Unterschied zwischen freier Kündigung und Kündigung aus wichtigem Grund?
Bei der freien Kündigung (§ 648 BGB) kann der Auftraggeber jederzeit ohne Grund kündigen, behält aber die volle Vergütungspflicht abzüglich ersparter Aufwendungen. Bei der Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) braucht es einen triftigen Grund, dafür schuldet der Auftraggeber nur die Vergütung für die bereits erbrachte Leistung.
Muss vor einer Kündigung aus wichtigem Grund immer eine Frist gesetzt werden?
Grundsätzlich ja – nur bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen ist eine Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich. Da diese Einschätzung riskant ist, empfiehlt es sich in der Praxis meist, sicherheitshalber trotzdem eine Frist zu setzen.
Was passiert, wenn ich den Termin für das gemeinsame Aufmaß nach der Kündigung verpasse?
Wer den vereinbarten oder angemessen terminierten Termin verweigert oder unentschuldigt versäumt, trägt die Beweislast für den Leistungsstand zum Kündigungszeitpunkt – ein erhebliches prozessuales Risiko.
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