HOAI — die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure einfach erklärt

Wer als Architekt, Ingenieur oder Bauherr mit Planungsleistungen zu tun hat, kommt an einem Begriff nicht vorbei: der HOAI. Sie regelt, wie sich das Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen berechnet, wann sie überhaupt greift und was passiert, wenn keine oder eine unwirksame Honorarvereinbarung getroffen wurde. Dieser Artikel gibt den Überblick: was die HOAI ist, für wen und wann sie gilt, wie sie aufgebaut ist und worauf es bei der Honorarvereinbarung ankommt. Für Vertiefungen zu einzelnen Streitpunkten verlinke ich, sobald weitere Beiträge dazu erscheinen.

Was ist die HOAI?

Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist eine Rechtsverordnung, die die Vergütung von Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Rechtsgrundlage ist ein Ermächtigungsgesetz aus dem Jahr 1971, auf dessen Basis die HOAI am 17.09.1976 erlassen wurde. Sie trat zum 01.01.1977 in Kraft und wurde seither mehrfach novelliert.

Wichtiger Unterschied zur VOB/B: Anders als die VOB/B, die nur als Allgemeine Geschäftsbedingungen gilt und erst durch ausdrückliche Vereinbarung Vertragsbestandteil wird, ist die HOAI materielles Gesetz. Sie gilt direkt und unmittelbar, ohne dass die Parteien sie eigens vereinbaren müssten. Die Vertragsfreiheit bleibt bei den zu erbringenden Leistungen grundsätzlich unberührt, beim Honorar schränkt die HOAI sie als Preisrecht jedoch ein.

Die HOAI gilt unabhängig davon, welchem Vertragstyp des BGB der Vertrag zuzuordnen ist. Auch die Einführung des eigenen Architekten- und Ingenieurvertragstyps in den §§ 650p ff. BGB ändert daran nichts.

Wann gilt die HOAI? Der Anwendungsbereich

Persönlicher Anwendungsbereich: Für wen gilt die HOAI?

Der Anwendungsbereich der HOAI ist eröffnet, sobald sich jemand verpflichtet hat, eine in der HOAI beschriebene Architekten- oder Ingenieuraufgabe zu erbringen. Nach einem BGH-Urteil vom 22.05.1997 gilt das für natürliche und juristische Personen gleichermaßen, solange sie HOAI-Leistungen erbringen. Der Grund: Die HOAI soll einen ruinösen Preiswettbewerb verhindern, und das funktioniert nur, wenn alle Anbieter denselben Preisregeln unterliegen, unabhängig von ihrer Rechtsform.

Wichtige Ausnahme: Anbieter, die neben oder zusammen mit Bauleistungen auch Architekten- oder Ingenieurleistungen erbringen, etwa Bauträger, unterliegen den Mindest- und Höchstsätzen der HOAI nach dieser Rechtsprechung nicht. Ihre Leistung weicht insgesamt zu stark vom werkvertraglichen Erfolg eines reinen Architektenvertrags ab.

Angestellte versus Subplaner: Im Arbeits- oder Dienstverhältnis wird über Gehalt vergütet, die HOAI spielt keine Rolle. Bei einem Werkvertrag oder freien Dienstverhältnis ist dagegen unerheblich, wer Auftraggeber ist: Auch ein selbstständiger Subplaner hat einen zwingenden HOAI-Vergütungsanspruch. Praktisch bedeutet das: Hat der Hauptauftragnehmer mit dem Bauherrn nur zum Mindestsatz kontrahiert, muss er dieses Honorar grundsätzlich in voller Höhe an den Subplaner weitergeben. Hat er dagegen eine Mindestsatzunterschreitung vereinbart, kann er diese Unterschreitung nicht an den Subplaner weitergeben.

Zeitlicher Anwendungsbereich: Welche Fassung gilt?

Maßgeblich ist grundsätzlich die HOAI-Fassung, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gilt. Bei stufenweiser Beauftragung (Stufenvertrag) gilt für jede Stufe gesondert die Fassung, die bei Beauftragung dieser Stufe in Kraft ist, nicht die Fassung bei Abschluss des ursprünglichen Rahmenvertrags. Der BGH hat das für die HOAI (2009) ausdrücklich klargestellt.

Örtlicher Anwendungsbereich

Nach einem BGH-Urteil vom 27.02.2003 kann die frühere Mindestsatzfiktion die europäische Dienstleistungsfreiheit von Vertragsparteien mit Sitz in einem anderen EU-Mitgliedstaat behindern. Die Neufassungen der HOAI (2009) und (2013) beschränkten ihren Anwendungsbereich daraufhin zunächst auf Auftragnehmer mit Sitz im Inland. Nach einem EuGH-Urteil vom 04.07.2019 wurden diese Inlandserfordernisse mit der HOAI-Novelle 2021 aufgegeben.

Wie ist die HOAI aufgebaut? Leistungsbereiche und Leistungskategorien

Die HOAI unterscheidet zunächst nach Leistungsbereichen: Flächenplanung (Bauleitplanung, Landschaftsplanung), Objektplanung (u. a. Gebäude und Innenräume, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen) und Fachplanung (Tragwerksplanung, Technische Ausrüstung). Welcher Bereich einschlägig ist, entscheidet über die anzuwendende Honorarzone und Honorartafel.

Innerhalb eines Auftrags unterscheidet die HOAI drei Leistungskategorien:

Grundleistungen sind die Leistungen, für die die Honorartafeln unmittelbar gelten. Die Liste der Grundleistungen in den einzelnen Leistungsbildern ist abschließend.

Andere Leistungen, die durch eine Änderung des Leistungsziels, -umfangs oder -ablaufs durch den Auftraggeber erforderlich werden, sind von den Leistungsbildern nicht erfasst. Sie werden gesondert vereinbart.

Besondere Leistungen werden von der HOAI nicht erfasst. Ihre Aufzählung ist nicht abschließend, und ihr Honorar kann frei vereinbart werden, auch wenn sie zusätzlich zu Grundleistungen beauftragt werden. Fehlt eine ausdrückliche Honorarvereinbarung, ist die übliche Vergütung im Sinne des § 632 BGB geschuldet.

Stundenhonorare sind frei vereinbar. Wer rein nach Zeitaufwand abrechnen will, muss diese Honorarvereinbarung dennoch wirksam treffen. Kommt es zum Streit um eine Stundenhonorarabrechnung, muss der Architekt oder Ingenieur nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 01.02.2000, X ZR 198/97) grundsätzlich nur darlegen, wie viele Stunden für die Vertragsleistungen angefallen sind. Wendet der Auftraggeber unwirtschaftliche Betriebsführung ein, muss er das selbst darlegen und beweisen, wobei den Architekten eine sekundäre Darlegungslast zu Art und Inhalt der abgerechneten Leistungen trifft.

Der preisrechtliche Rahmen: Was gilt für das Honorar?

Die wichtigste Weiche zuerst: Wann wurde der Vertrag geschlossen? Seit dem 01.01.2021 gilt eine grundlegend neue Systematik. Für Verträge, die davor geschlossen wurden, gilt dagegen bis heute das alte, strengere Recht fort. Beides im Überblick:

Verträge ab dem 01.01.2021: freie Honorarvereinbarung

Seit der HOAI-Novelle 2021 gibt es keine verbindlichen Mindest- oder Höchstsätze mehr. Das Honorar richtet sich nach der freien Vereinbarung der Vertragsparteien — Voraussetzung ist lediglich Textform (§ 7 Abs. 1 HOAI), also eine lesbare, den Erklärenden erkennbar benennende Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Das reicht von der E-Mail bis zur SMS, eine Unterschrift ist nicht mehr nötig. Anders als früher kann eine Honorarvereinbarung auch noch nach Vertragsschluss oder nach Beginn der Leistungen wirksam getroffen oder geändert werden.

Die früheren Mindestsätze heißen jetzt unverbindlicher Basishonorarsatz, die früheren Höchstsätze oberer Honorarsatz. Beide sind nur noch Orientierungswerte innerhalb der weiterhin bestehenden Honorartafeln. Treffen die Parteien keine wirksame Honorarvereinbarung in Textform, gilt der Basishonorarsatz als vereinbart.

Wichtige Ausnahme bei Verbraucherverträgen: Der Planer muss den Verbraucher spätestens mit Abgabe seines Angebots in Textform darauf hinweisen, dass ein von den Honorartafeln abweichendes Honorar vereinbart werden kann. Unterbleibt dieser Hinweis, ist ein vereinbartes höheres Honorar nicht durchsetzbar — es bleibt dann beim Basishonorarsatz. Ein niedrigeres Honorar bleibt dagegen auch ohne Hinweis wirksam.

Verträge vor dem 01.01.2021 (Altverträge): die alten Mindest-/Höchstsätze gelten weiter

Hier wird es überraschend: Obwohl der Europäische Gerichtshof (EuGH) die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze der HOAI bereits 2019 für unionsrechtswidrig erklärt hatte (Urt. v. 04.07.2019, C-377/17), hat derselbe Gerichtshof 2022 entschieden, dass dieses Urteil keine unmittelbare Wirkung zwischen Privatpersonen entfaltet (Urt. v. 18.01.2022, C-261/20) — eine EU-Richtlinie verpflichtet nur den Staat, nicht den einzelnen Bürger. Der Bundesgerichtshof hat darauf gestützt bestätigt (Urt. v. 02.06.2022, VII ZR 174/19): Für vor dem 01.01.2021 geschlossene Verträge gelten die damals maßgeblichen Mindest- und Höchstsätze bis heute unverändert fort.

Das heißt praktisch: Für Altverträge bleibt es bei der strengeren, aus den Vorgängerfassungen der HOAI (1996, 2009, 2013) bekannten Systematik — eine vereinbarte Pauschalvergütung unterhalb des Mindestsatzes ist unwirksam, der Planer kann den Mindestsatz nachträglich einklagen („Aufstockungsklage“), auch Jahre nach Vertragsschluss. In dem vom BGH entschiedenen Fall stand einem vereinbarten Pauschalhonorar von 55.025 € eine Nachforderung von rund 102.935 € gegenüber; die Gerichte sprachen dem Ingenieur rund 96.768 € zusätzlich zu. Der Versuch des Auftraggebers, sich dagegen mit dem Einwand der Treuwidrigkeit zu wehren (weil die Mindestsatzregelung unionsrechtswidrig war), scheiterte ausdrücklich vor dem BGH.

Für diese Altverträge gilt außerdem: Die Honorartafeln für Grundleistungen decken nur einen bestimmten Korridor an anrechenbaren Kosten ab. Außerhalb dieses Korridors ist das Honorar frei vereinbar; fehlt dort eine Vereinbarung, greift die übliche Vergütung nach § 632 BGB. Bei mehreren Objekten oder, bei der Technischen Ausrüstung, mehreren Anlagengruppen gilt ein Trennungsgrundsatz: Es wird grundsätzlich getrennt nach Objekt beziehungsweise Anlagengruppe abgerechnet, damit sich Vertragsparteien nicht durch Zusammenrechnung der anrechenbaren Kosten der Mindest- oder Höchstpreisbindung entziehen können.

Für die Praxis heißt das: Bei jeder Honorarstreitigkeit zuerst das Vertragsschlussdatum klären — es entscheidet, welches der beiden Systeme gilt, und kann für Architekten und Ingenieure mit Altverträgen erhebliches, oft übersehenes Nachforderungspotenzial bedeuten.

Häufige Fehler in der Praxis

Annehmen, seit 2021 gebe es „gar kein Preisrecht mehr“, und dabei Altverträge übersehen. Wurde der Vertrag vor dem 01.01.2021 geschlossen, gelten die alten Mindest-/Höchstsätze weiterhin — mit echtem Nachforderungspotenzial für Planer, siehe oben.
Übersehen, dass ein Bauträger oder Komplettanbieter nicht denselben HOAI-Preisbindungen unterliegt wie ein reiner Architekt oder Ingenieur. Wer hier pauschal von einer Mindestsatzbindung ausgeht, kann eine Forderung falsch berechnen.
Als Subplaner nicht prüfen, was der Hauptauftragnehmer mit dem Bauherrn vereinbart hat. Eine Mindestsatzunterschreitung des Hauptauftragnehmers kann nicht an den Subplaner weitergegeben werden, dessen eigener HOAI-Anspruch bleibt davon unberührt.
Bei mehreren Objekten oder Anlagengruppen die Kosten zusammenrechnen statt zu trennen. Der Trennungsgrundsatz verlangt eine objekt- beziehungsweise anlagengruppenweise Abrechnung.
Bei Stufenverträgen von der Fassung bei Vertragsschluss statt der Fassung bei Abruf der jeweiligen Stufe ausgehen. Für jede Stufe zählt die HOAI-Fassung, die bei ihrer Beauftragung gilt.
Ein Stundenhonorar abrechnen, ohne den Zeitaufwand nachvollziehbar zu dokumentieren. Auch wenn die Darlegungslast zunächst gering ist, verlangt die Rechtsprechung im Streitfall ausreichenden Vortrag zu Art und Inhalt der Leistungen.

Checkliste: HOAI-Honorarfrage prüfen

Wurde der Vertrag vor oder ab dem 01.01.2021 geschlossen? Entscheidet, ob noch verbindliche Mindest-/Höchstsätze gelten (davor) oder freie Honorarvereinbarung (danach).
Erbringt der Auftragnehmer tatsächlich reine Architekten-/Ingenieurleistungen, oder handelt es sich um einen Bauträger/Komplettanbieter außerhalb der HOAI-Preisbindung?
Welchem Leistungsbereich (Flächen-, Objekt- oder Fachplanung) ist der Auftrag zuzuordnen?
Welche HOAI-Fassung gilt im Detail (genaues Datum des Vertragsschlusses, bei Stufenvertrag: Datum der jeweiligen Stufenbeauftragung)?
Bei Verträgen ab 2021: Wurde eine Honorarvereinbarung in Textform getroffen? Bei Verbrauchern: Wurde die Hinweispflicht nach § 7 Abs. 2 HOAI erfüllt?
Handelt es sich um Grundleistungen, andere Leistungen oder Besondere Leistungen?
Liegt eine Subplaner-Konstellation vor, bei der die Weitergabepflicht/-grenze zu prüfen ist?
Bei mehreren Objekten oder Anlagengruppen: wurde nach dem Trennungsgrundsatz getrennt abgerechnet?
Ist die Honorarvereinbarung in der vorgeschriebenen Form getroffen worden?

Fazit

Die HOAI ist kein bloßes AGB-Werk wie die VOB/B, sondern gesetzliches Preisrecht, das direkt gilt, sobald jemand eine HOAI-Leistung erbringt. Wer eine Architekten- oder Ingenieurhonorarfrage prüft, sollte zuerst den Anwendungsbereich klären (persönlich, zeitlich, bei Auslandsbezug auch örtlich), dann den betroffenen Leistungsbereich und die Leistungskategorie bestimmen und erst danach über die Honorarhöhe sprechen. Bei der Honorarhöhe entscheidet seit 2021 vor allem eine Frage: Wurde der Vertrag vor oder nach dem 01.01.2021 geschlossen? Gerade bei älteren Verträgen mit Pauschalhonoraren liegt hier häufig unerkanntes Nachforderungspotenzial für Planer — ebenso wie bei Subplaner-Konstellationen und mehreren Objekten oder Anlagengruppen.

HOAI-Honorarfragen rechtlich prüfen lassen

Als Rechtsanwalt mit Schwerpunkt im Bau- und Architektenrecht unterstütze ich Architekten, Ingenieure und Bauherren bei der Prüfung von Honorarvereinbarungen, bei Streit über Grundleistungen und Besondere Leistungen, bei Honorarforderungen in Subplaner-Konstellationen sowie bei der Prüfung von Nachforderungspotenzial aus älteren Verträgen (Altverträge vor 2021). Schildern Sie mir Ihren Sachverhalt — ich prüfe Ihre Rechte und Ansprüche.

FAQ

Ist die HOAI ein Gesetz oder werden Honorarsätze frei verhandelt?

Die HOAI ist eine Rechtsverordnung und gilt als materielles Gesetz direkt, ohne dass die Parteien sie vereinbaren müssen. Anders als bei der VOB/B ist keine ausdrückliche Einbeziehung nötig.

Gilt die HOAI auch für Bauträger?

Nach der Rechtsprechung nicht für Anbieter, die neben oder zusammen mit Bauleistungen auch Architekten- oder Ingenieurleistungen erbringen, etwa klassische Bauträger. Deren Leistung weicht insgesamt zu stark vom werkvertraglichen Erfolg eines reinen Architektenvertrags ab.

Muss ich als Subplaner das volle HOAI-Honorar bekommen?

Grundsätzlich ja, wenn der Hauptauftragnehmer mit dem Bauherrn zum Mindestsatz abgerechnet hat. Eine vom Hauptauftragnehmer vereinbarte Mindestsatzunterschreitung kann dagegen nicht an den Subplaner weitergegeben werden.

Welche HOAI-Fassung gilt bei einem Stufenvertrag?

Für jede Stufe gesondert die Fassung, die zum Zeitpunkt der Beauftragung dieser Stufe gilt, nicht die Fassung bei Abschluss des ursprünglichen Rahmenvertrags.

Was sind Besondere Leistungen und muss ich sie extra bezahlen?

Besondere Leistungen werden von der HOAI nicht erfasst, ihre Aufzählung ist nicht abschließend. Ihr Honorar kann frei vereinbart werden, auch wenn sie zusätzlich zu Grundleistungen beauftragt werden. Ohne Vereinbarung ist die übliche Vergütung nach § 632 BGB geschuldet.

Gibt es noch verbindliche Mindestsätze für Architekten- und Ingenieurhonorare?

Das kommt auf das Vertragsschlussdatum an. Für Verträge ab dem 01.01.2021 nicht mehr — das Honorar ist frei verhandelbar, es gibt nur noch einen unverbindlichen Basishonorarsatz als Auffanglösung. Für Verträge, die davor geschlossen wurden, gelten die damals maßgeblichen Mindest- und Höchstsätze nach der Rechtsprechung von EuGH und BGH aus dem Jahr 2022 überraschend bis heute unverändert fort.