Wird ein Bauträger insolvent, bevor eine Wohnanlage fertiggestellt ist, bleiben die Erwerber als werdende Eigentümer mit einem unfertigen Gebäude zurück. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt diesen Fall nicht ausdrücklich, es geht von einem bereits fertiggestellten Gebäude aus. Der Bundesgerichtshof hat am 27. Februar 2026 eine seit Jahrzehnten offene Streitfrage dazu entschieden: Wie weit reicht die Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, das Gebäude fertigzustellen, in die einzelnen Wohnungen hinein, und wer zahlt dafür.
Definition
Ein steckengebliebener Bau liegt vor, wenn eine Wohnungseigentumsanlage nach der Teilungserklärung noch nicht fertiggestellt ist, typischerweise wegen einer Insolvenz des Bauträgers (zum Vertragstyp selbst siehe den Grundlagenartikel zum Bauträgervertrag). Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass dieser Erstherstellungsanspruch unter bestimmten Voraussetzungen auch Teile des Sondereigentums erfasst.
Vertiefung
Die Grundregel: Gemeinschaftseigentum verwaltet die GdWE, Sondereigentum jeder selbst
Im WEG-Alltag gilt eine klare Trennung. Gemeinschaftseigentum – insbesondere Dach, Außenwände, tragende Wände, Fundament, Fenster und Versorgungsleitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit – verwaltet die GdWE, die Kosten tragen alle Eigentümer anteilig nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Sondereigentum, etwa nichttragende Innenwände, Putz, Bodenbelag oder Einrichtungen wie Bad und Küche, verwaltet und finanziert jeder Eigentümer selbst. Diese Trennung kann über eine Teilungserklärung verschoben werden, wird dabei aber eng nach Wortlaut und Sinn ausgelegt.
Der Fall: zwei unfertige Dachgeschosswohnungen
Die Kläger waren Sondereigentümer zweier nicht vollständig hergestellter Dachgeschosseinheiten. Die GdWE war bereits rechtskräftig zur plangerechten Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums verurteilt worden, streitig war aber der Umfang dieser Pflicht. Die Eigentümerversammlung lehnte zwei Anträge ab: den Einbau zusätzlicher Dachflächenfenster auf eigene Kosten der Kläger, und die Feststellung, dass zur Erstherstellung auch die Zwischenwände, die Elektroinstallation unter Putz und der Heizungsanschluss nebst Heizkörpern gehören. Die Kläger klagten durch beide Instanzen erfolglos auf Ersetzung der verweigerten Beschlüsse, bevor der Fall vor dem BGH landete.
Die Entscheidung: Erstherstellung reicht in die Sondereigentumseinheit hinein
Der Bundesgerichtshof entschied die bislang offene Rechtsfrage zugunsten der Kläger: Der Erstherstellungsanspruch gegen die GdWE ist beim steckengebliebenen Bau nicht auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt. Im räumlichen Bereich der eigenen Sondereigentumseinheit umfasst er ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung zusätzlich die Errichtung nichttragender, verputzter Innenwände, die Elektroinstallation unter Putz und den Heizungsanschluss samt Heizkörpern und Zuleitungen. Keine Rolle spielt die Zuordnung dagegen weiterhin beim reinen Innenausbau wie Bad, Küche oder Bodenbelägen – der bleibt stets Sache des einzelnen Eigentümers.
- Ohnehin geschuldet (Gemeinschaftseigentum): Dach, Außenwände, tragende Innenwände, Fundament, die das Sondereigentum umgrenzenden Wände, Leitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit.
- Neu erfasst (dinglich Sondereigentum, baupraktisch mithergestellt): nichttragende Innenwände in verputzter Form, Elektroinstallation unter Putz, Heizungsanschluss mit Zuleitungen und Heizkörpern.
- Weiterhin ausgenommen: der reine Innenausbau – Bad, Küche, Bodenbeläge.
Der tragende Grund ist die Baupraktikabilität. Die GdWE muss ohnehin Dach, tragende Wände, umgrenzende Wände und Versorgungsleitungen herstellen und dafür Aufträge vergeben. Eine trennscharfe Unterscheidung nach dinglicher Zuordnung ergibt bei den baulich damit verzahnten Folgegewerken keinen Sinn, weil Innenwände und Leitungen unter Putz ohnehin im Zuge der Gesamterrichtung mithergestellt werden.
Die Kostenfolge: eine eigenständige dritte Lösung
Der Bundesgerichtshof übernimmt dabei keine der beiden bisher in der Literatur vertretenen Positionen unverändert. Die eine Ansicht wollte die Erstherstellungspflicht strikt am Gemeinschaftseigentum enden lassen, die andere wollte auch die Kosten der Sondereigentumsteile auf alle Eigentümer verteilen. Der Senat entscheidet sich für einen dritten Weg: Die GdWE stellt die Sondereigentumsteile zwar her, die Kosten dafür tragen aber nur die Eigentümer, die diese Herstellung verlangt haben, nicht die Gemeinschaft insgesamt. Eine dingliche Zuordnung ist für die Beschlussfassung selbst nicht nötig, sie wird erst relevant, wenn über die Kostenhöhe gestritten wird.
Grenzen des Anspruchs
Der erweiterte Anspruch gilt nicht grenzenlos. Der reine Innenausbau, etwa Bad oder Küche, bleibt stets Sache des einzelnen Eigentümers. Kann ein Eigentümer gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger oder dessen Insolvenzverwalter erfolgversprechend durchsetzen, hat dieser Weg Vorrang vor der Inanspruchnahme der GdWE. Eine Begrenzung wegen finanzieller Überforderung der übrigen Eigentümer kommt bei dieser Konstruktion zudem im Regelfall nicht in Betracht, weil die Kostenlast gezielt bei den verlangenden Eigentümern liegt, nicht bei der Gemeinschaft. Ausdrücklich offen bleibt, wie sich eine in der Teilungserklärung abweichend geregelte Kostenverteilung auf die Erstherstellung auswirkt. Im entschiedenen Fall lag dazu keine einschlägige Klausel vor.
Abgrenzung: Erstherstellung oder bauliche Veränderung
Nicht jede zusätzliche Maßnahme fällt unter die Erstherstellung. Was nicht Teil der ursprünglichen Planung war, ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG mit eigenem Prüfungsmaßstab und eigener Kostenfolge: Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt derjenige, dem die Maßnahme gestattet wurde, sämtliche Folgekosten allein. Im entschiedenen Fall betraf das den Einbau zusätzlicher Dachflächenfenster. Der BGH beanstandete hier die bisherige Prüfung des Berufungsgerichts: Ein fachgerecht durchgeführter Eingriff in die Bausubstanz ist nicht automatisch beeinträchtigend, maßgeblich ist eine einzelfallbezogene Interessenabwägung und ein Vergleich am Gesamteindruck des gesamten Gebäudes, nicht am einzelnen Bauteil. Dieser Teil der Entscheidung wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen und ist noch nicht abschließend entschieden. Praktisch wichtig ist zudem ein Nebenbefund des Gerichts: Bauliche Veränderungen können schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beschlossen oder gestattet werden, das vermeidet spätere zusätzliche Eingriffe in bereits fertiggestellte Bausubstanz.
Häufige Fehler und Praxis-Hinweise
- Erstherstellung und bauliche Veränderung vermischt: Im Beschlussantrag sollte klar getrennt werden, ob eine Maßnahme zur ursprünglichen Planung gehört (Erstherstellung) oder darüber hinausgeht (bauliche Veränderung). Beide haben unterschiedliche Prüfungsmaßstäbe und unterschiedliche Kostenfolgen.
- GdWE verklagt, ohne den Bauträger oder Insolvenzverwalter zu prüfen: Der Anspruch gegen die GdWE tritt zurück, soweit gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger oder dessen Insolvenzverwalter erfolgversprechend durchsetzbar sind. Diese Prüfung sollte vor einer Klage gegen die Gemeinschaft stehen.
- Teilungserklärung nicht auf abweichende Kostenregelungen geprüft: Enthält die Teilungserklärung eine klare und eindeutige abweichende Kostenverteilung, kann diese nach allgemeinen Grundsätzen vorgehen. Das Urteil musste dazu nicht entscheiden, weil im Fall keine einschlägige Klausel vorlag.
- Dingliche Zuordnung vorab geklärt, wo das noch gar nicht nötig ist: Für die Beschlussfassung über die Erstherstellung selbst ist die dingliche Zuordnung der einzelnen Bauteile nicht erforderlich. Relevant wird sie erst, wenn über die konkrete Kostenhöhe gestritten wird.
- Unterlagen zu spät gesichert: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan und Baubeschreibung sind bei einer Bauträgerinsolvenz oft der einzige verlässliche Ausgangspunkt für den Umfang der geschuldeten Bauausführung. Sie sollten frühzeitig zusammengestellt werden.
Checkliste: Erstherstellungsanspruch bei steckengebliebenem Bau prüfen
- Liegt tatsächlich ein steckengebliebener Bau vor, also eine nach der Teilungserklärung noch nicht fertiggestellte Anlage?
- Betrifft die offene Maßnahme das Gemeinschaftseigentum, die eigene Sondereigentumseinheit, oder reinen Innenausbau?
- Bestehen noch erfolgversprechende vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger oder dessen Insolvenzverwalter?
- Enthält die Teilungserklärung eine klare, abweichende Kostenregelung für den konkreten Fall?
- Ist im Beschlussantrag klar zwischen Erstherstellung und baulicher Veränderung unterschieden?
- Sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan und Baubeschreibung vollständig gesichert?
Fazit
Der Bundesgerichtshof hat mit V ZR 219/24 eine seit Jahrzehnten offene Streitfrage entschieden: Beim steckengebliebenen Bau reicht der Erstherstellungsanspruch gegen die GdWE in die einzelne Sondereigentumseinheit hinein, allerdings mit einer eigenständigen Kostenlösung. Die Gemeinschaft stellt her, die Kosten für die Sondereigentumsteile tragen die Eigentümer, die diese Herstellung verlangt haben. Für betroffene Eigentümer bedeutet das eine deutlich klarere Ausgangslage als vor dieser Entscheidung, ersetzt aber nicht die vorrangige Prüfung möglicher Ansprüche gegen den Bauträger oder dessen Insolvenzverwalter.
Ansprüche bei steckengebliebenem Bau rechtlich prüfen lassen
Als Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Bau- und Architektenrecht unterstütze ich einzelne Wohnungseigentümer bei der Durchsetzung von Erstherstellungsansprüchen gegen die Gemeinschaft und bei der Abgrenzung zu vorrangigen Ansprüchen gegen Bauträger oder Insolvenzverwalter.
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- Der Bauträgervertrag – Grundlagen zum Vertragstyp und zum Insolvenzrisiko, das zum steckengebliebenen Bau führt
FAQ
Muss ich als Eigentümer den Innenausbau meiner Wohnung selbst fertigstellen?
Ja. Bad, Küche, Bodenbeläge und vergleichbare Innenausbauten bleiben nach dieser Entscheidung stets Sache des einzelnen Eigentümers, unabhängig vom Erstherstellungsanspruch gegen die GdWE.
Muss ich die Kosten für meine fertiggestellten Innenwände und Leitungen mit allen Eigentümern teilen?
Nein. Die GdWE stellt diese Teile zwar her, die Kosten tragen aber nur die Eigentümer, die diese Herstellung verlangt haben, nicht die Gemeinschaft insgesamt.
Kann ich direkt gegen die GdWE vorgehen, wenn der Bauträger insolvent ist?
Nur eingeschränkt. Soweit noch erfolgversprechende vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger oder dessen Insolvenzverwalter bestehen, haben diese Vorrang vor einem Anspruch gegen die GdWE.