Maklerrecht: Ihr Recht bei streitigen Maklerprovisionen

Eine Provisionsrechnung, die Ihnen zu hoch erscheint. Ein Maklervertrag, an dessen wirksames Zustandekommen Sie sich gar nicht erinnern. Die Frage, ob ein Makler tatsächlich für beide Seiten tätig sein und trotzdem von beiden Geld verlangen darf. Beim Kauf und Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ist die Verteilung der Maklerkosten gesetzlich genau geregelt, in der Praxis wird sie trotzdem häufig falsch angewendet oder bewusst zu Lasten einer Seite ausgenutzt. Als Maklerprovision Anwalt vertrete ich sowohl Käufer und Verkäufer, die eine Forderung anzweifeln, als auch Maklerinnen und Makler, die eine berechtigte Provision durchsetzen wollen.

Was die Leistung umfasst

• Prüfung streitiger Provisionsforderungen. Für Käufer und Verkäufer prüfe ich, ob überhaupt ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist, ob die geforderte Provision der Höhe nach richtig berechnet wurde und ob die Voraussetzungen für den Anspruch tatsächlich vorliegen.
• Durchsetzung berechtigter Provisionsansprüche für Makler. Für Maklerinnen und Makler prüfe ich die Vertragsgrundlage und setze berechtigte Provisionsforderungen außergerichtlich und, wenn nötig, gerichtlich durch, auch wenn Käufer oder Verkäufer die Zahlung verweigern.
• Prüfung der Doppeltätigkeit. Ich prüfe, ob ein Makler zulässigerweise für beide Vertragsparteien tätig war, ob die gesetzlich vorgeschriebene hälftige Teilung eingehalten wurde und welche Folgen ein Verstoß hat.
• Reaktion auf Zahlungsaufforderungen und Mahnungen. Erhalten Sie als Käufer oder Verkäufer eine Provisionsrechnung, eine Mahnung oder ein Inkassoschreiben, prüfe ich zunächst, ob die Forderung überhaupt besteht, bevor Sie zahlen oder widersprechen.

Voraussetzungen eines wirksamen Maklervertrags

Ein Provisionsanspruch entsteht nach § 652 Abs. 1 BGB nur, wenn zwei Dinge zusammenkommen: ein wirksamer Maklervertrag und ein Kaufvertrag, der tatsächlich auf den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zurückgeht. Beides wird in der Praxis häufig übersehen.

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt seit 2020 eine besondere Formvorschrift: Nach § 656a BGB bedarf der Maklervertrag der Textform, also mindestens einer E-Mail oder einem vergleichbaren Text mit erkennbarem Absender. Fehlt diese Form, ist der Vertrag nichtig, ein rein mündlicher oder stillschweigender Vertragsschluss reicht bei diesen Objekten grundsätzlich nicht aus. Bei anderen Objekttypen, etwa Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage oder Gewerbeimmobilien, gilt diese besondere Formvorschrift dagegen nicht, dort kann ein Maklervertrag unter engen Voraussetzungen auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, etwa wenn eine Partei erkennbar besondere Maklerleistungen in Anspruch nimmt, obwohl sie weiß, dass dafür eine Provision verlangt wird.

Zusätzlich muss der spätere Kaufvertrag tatsächlich auf die Tätigkeit des Maklers zurückgehen. Kommt der Vertrag aus anderen Gründen zustande, etwa weil Käufer und Verkäufer sich unabhängig vom Makler gefunden haben, besteht kein Provisionsanspruch, selbst wenn ein Maklervertrag geschlossen wurde.

Provisionsteilung bei Doppeltätigkeit und beim Bestellerprinzip

Ist ein Makler für beide Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus tätig, gilt nach § 656c BGB ein strenger Halbteilungsgrundsatz: Der Makler darf sich nur dann von beiden Seiten eine Provision versprechen lassen, wenn beide Seiten sich zur Zahlung in gleicher Höhe verpflichten. Verzichtet er gegenüber einer Partei auf einen Teil der Provision, wirkt dieser Verzicht automatisch auch zugunsten der anderen Partei. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

Hat dagegen nur eine Partei den Makler beauftragt, greift das sogenannte Bestellerprinzip nach § 656d BGB: Eine Vereinbarung, die auch die nicht beauftragende Partei zur Zahlung verpflichtet, ist nur wirksam, wenn die auftraggebende Partei selbst mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird zudem erst fällig, wenn die auftraggebende Partei ihren eigenen Anteil tatsächlich bezahlt hat. Im Ergebnis kann eine Partei beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses also nie mehr als die Hälfte der Gesamtprovision tragen, unabhängig davon, wie der Maklervertrag formuliert ist.

Wie ich Sie unterstütze

Mein Vorgehen richtet sich danach, ob Sie eine Forderung abwehren oder durchsetzen möchten:

1. Prüfung der Unterlagen. Maklervertrag beziehungsweise Provisionsvereinbarung, Exposé, Kommunikation mit dem Makler und der Kaufvertrag werden gesichtet, um zu klären, ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht.
2. Berechnung und Fristenprüfung. Ich prüfe, ob die Provision korrekt berechnet wurde, ob eine Doppeltätigkeit vorliegt und ob die gesetzliche Teilung eingehalten wurde.
3. Außergerichtliche Klärung. In den meisten Fällen lässt sich eine Forderung außergerichtlich klären, sei es durch begründeten Widerspruch oder durch ein Zahlungsaufforderungsschreiben gegenüber der Gegenseite.
4. Gerichtliche Durchsetzung. Lässt sich keine Einigung erzielen, vertrete ich Sie auch vor Gericht, ob als Käufer oder Verkäufer bei der Abwehr einer unberechtigten Forderung oder als Makler bei der Durchsetzung eines berechtigten Anspruchs.

Häufig gestellte Fragen zum Maklerrecht

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Das hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat und ob er für beide Seiten tätig war. War der Makler für beide Parteien tätig, muss jede Seite höchstens die Hälfte der Gesamtprovision tragen (§ 656c BGB). Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, darf die andere Partei nur dann zur Zahlung herangezogen werden, wenn die auftraggebende Partei mindestens denselben Betrag trägt, und erst, nachdem diese tatsächlich gezahlt hat (§ 656d BGB, Bestellerprinzip).

Muss ich zahlen, wenn ich den Makler nicht beauftragt habe?
Grundsätzlich nur, wenn eine wirksame Vereinbarung besteht, die Sie zur Zahlung verpflichtet, und diese den gesetzlichen Vorgaben zum Bestellerprinzip entspricht. Ohne eine solche Vereinbarung besteht in der Regel kein eigener Zahlungsanspruch des Maklers gegen Sie. Ob im konkreten Fall eine wirksame Verpflichtung vorliegt, prüfe ich anhand der Unterlagen.

Was ist Doppeltätigkeit und ist sie erlaubt?
Doppeltätigkeit bedeutet, dass ein Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig wird. Das ist grundsätzlich zulässig, beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses aber an die strenge Voraussetzung geknüpft, dass beide Seiten zu gleichen Teilen zahlen. Eine Vereinbarung, die eine Seite stärker belastet als die andere, ist unwirksam.

Kann ich eine bereits gezahlte Provision zurückfordern?
Das kommt in Betracht, wenn sich herausstellt, dass der Maklervertrag von Anfang an unwirksam war, etwa mangels Textform, oder wenn die gesetzliche Teilungsregel bei Doppeltätigkeit oder beim Bestellerprinzip nicht eingehalten wurde. Ich prüfe Ihren Fall und mache eine Rückforderung für Sie geltend, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

Gelten diese Regeln auch bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien?
Nicht ohne weiteres. Die besonderen Regeln zu Textform und hälftiger Teilung nach §§ 656a bis 656d BGB gelten nach ihrem Zweck für den Kauf einzelner Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei anderen Objekten, etwa einem Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage, gelten die allgemeinen Regeln des Maklerrechts, die sich in wichtigen Punkten unterscheiden können. Ich kläre für Sie, welche Regeln auf Ihr konkretes Objekt zutreffen.

Qualifikationshinweis

Diese Seite wurde von Rechtsanwalt Sebastian Wolf verfasst. Neben dem Maklerrecht liegt ein fachlicher Schwerpunkt meiner Kanzlei auf Bau- und Architektenrecht (Spezialisierung, kein geführter Fachanwaltstitel) sowie auf Fahrbahnmarkierung und Verkehrssicherung. Mehr zu meinem Werdegang und meiner praktischen Erfahrung finden Sie auf meiner Vita-Seite.

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